作为龙光集团全国布局战略之一，龙光商业聚焦核心城市优质资源，深耕粤港澳大湾区，继深惠龙光商业广场之后，备受市场瞩目的龙华龙光广场、光明龙光广场将在明年年底陆续亮相，以“美好生活创想”为品牌理念的龙光商业未来精彩可期。

　　近日，铱星云商采访了龙光商业地产集团副总裁游蝶女士。作为投身商业地产开发运营领域二十余载的资深职业经理人，游蝶在招商、运营、商业项目投资拓展方面具有丰富的经验。

　　在访谈中，游蝶身着得体的职业装，干炼中不乏随和，既愿意聆听业内建议，同时也会真诚地跟大家分享工作中的所思所感。携着多年来对商业的实践与思考，她在专访中畅谈了龙光集团资源优势、龙光商业品牌理念，深圳两大商业项目特点，并擘画了龙光商业的灿烂未来。

　　业内，龙光经常被称为“大盘专家”。在深圳，无人不知临深区域500万平方米体量的惠州龙光城；在南宁，配套齐全的普罗旺斯项目已经成为“美好生活”的代名词；在防城港，开盘十年的阳光海岸包揽了当地十年的销售冠军。

　　进军商业地产，龙光有资源当然也不乏底气与信心。游蝶指出，在龙光土储总货值中粤港澳大湾区土储占到八成多，“先行示范区”深圳的土储货值占比接近四成。

　　继2018年深惠龙光商业广场、龙华玖龙荟相继开业后，作为龙光旗下负责商业地产开发及运营管理的龙光商业颇受市场关注。游蝶指出，秉持着“为美好生活创想”的品牌理念，龙光商业致力打造以大型体验式购物中心为主体，组合高端写字楼、精品酒店等多种业态的、具有鲜明“龙光特色”的TOD商业综合体，并打通产品线之间的功能互动，创造美学生活方式泛空间。

　　未来商业一定是做品牌。在谈到龙光商业品牌的打造时，游蝶在一开始就深有感触地“点题”了未来发展之路。她说，未来项目会越来越拟人化，操盘团队需要把非常清晰的理念，贯彻到整个项目开发设计、招商运营等全过程中去，这样呈现出来的项目就变成一个作品，形成有血有有灵魂吸引力的商业品牌。

　　以红山龙光广场为例，在定位为“懂你的生活聚场”的前提下，红山龙光广场提炼出“情感经营”、“自我实现”、“社交聚场”三个生活方式关键词，继而落实到设计、招商、推广、运营、物业管理等各个层面上去，落实到公共空间打造、业态组合、场景营造甚至母婴室规格、香氛的选用等细节，让这三个关键词渗透到项目的每一处肌理，将针对消费者的灵魂吸引力印刻在商业品牌的每一处。

　　在商业地产深陷结构性过剩和同质化竞争的当下，游蝶提出应当以“人的需求”出发，从消费者的“视觉”、“嗅觉”、“触觉”等多个维度出发，打开与新事物“随机相遇”的更多可能。

　　购物中心作为商业载体，不仅是为商户提供场景体验的平台，还是消费者的社交空间，承载着消费者的不同需求。游蝶指出，无论是在客群规模上，还是服务功能上，购物中心要具备“公共属性”，尊重消费者的需求。

　　龙光红山项目拥有两个近1000平米的超大中庭，把大量的面积让给公共区域；同时从多个入口打通了消费者进入商场的多个渠道，从5楼到13楼，每层或者跨2-3层一个品牌，为消费者从视觉和感觉上打造通透感；地面层采用多维度互动体验技术，打造沉浸式购物体验；另规划有“四季花田”、“多功能剧场”、“宠物乐园”等功能性与氛围兼具的点位。

　　同质化竞争带来的后果就是消费者的需求没有得到满足，从“人的需求”出发，正是打破同质化竞争的制胜之道。正如游蝶所说，“人”是解锁一切商业连接的“密码”。

　　铱星云商：龙光集团给业内的印象经常是“优质资产”、“高利润率”，深耕粤港澳大湾区，商业地产板块将如何发挥这些优势？

　　游蝶：龙头集团在区域布局、土储货值、市场营销、产品服务及品牌影响力等诸多方面都拥有比较显著的竞争优势，尤其是资产质量、盈利能力。

　　今年，龙光地产在中国房地产百强企业盈利性TOP10中荣列第4位，同时也是房地产行业中唯一一家销售规模在千亿之下但净利润规模却跻身行业前十的房企。

　　龙光在大湾区土储与市场领先优势也越发明显。目前，龙光土储总货值约为6520亿元，其中粤港澳大湾区土储5356亿元，占比约为82%。深圳土储货值1805亿元。优质高效的土储资源也势必成为其商业长周期运营的保障。

　　龙光商业未来发展战略是坚定投资一线城市，而且是一线城市的轨道交通上盖物业。最近几年龙光拿下的几个优质项目，均是轨道交通上盖物业，部分甚至是双地铁上盖，多条轨道线交汇。

　　铱星云商：商业地产行业的竞争一直是非常剧烈的，龙光商业将如何从中脱颖而出？

　　游蝶：未来商业能够活下来或做得很好的项目，一定是做品牌。未来项目会越来越拟人化，操盘团队需要有非常清晰的理念，然后贯彻到整个项目开发、设计、招商、推广、运营、物业管理中去，深入到每一个细胞里。

　　购物中心作为一个聚集多元商业元素的载体，不仅要提供给连锁品牌可发挥自身场景体验空间的平台，还需要给消费者营造一个愿意“逛一逛”、“坐一坐”的社交空间。无论是大型空间场景打造，还是细到香氛的使用、指示牌、绿植景观等细节，都要让消费者体会到人与人的交际乐趣，感受到公共空间里的舒适、安全、宜行。

　　为什么这么重视场景营造、重视社交空间？其实当你数一数当下具备公共属性的实体空间，公园、博物馆、音乐厅、剧院、展厅等，你就会发现购物中心具备强烈的“公共属性”，无论是客群规模上，还是服务功能上，都是如此，它是彻彻底底对所有人开放的一个空间。

　　龙光商业想要营造一种开放、舒适、又不乏灵动性的公共空间，充满“随机相遇”的社交可能性，与陌生人相遇，与有趣的话题相遇，与新潮的设计、别开生面的展览相遇，与让人眼前一亮的生活创意随机相遇。

　　铱星云商：刚才提到场景营造，现在有个说法“颜值经济时代，未来商业竞争在于场景塑造”，怎么看待这个观点？

　　游蝶：首先，我们所坚持的场景营造不只有“视觉”一个维度，不只是静态地看起来好看，而是从消费者五感出发，从嗅觉、触觉等各个维度让人感到舒适、自由，同时也打开与新事物随机相遇的可能性。

　　其次，现阶段商业需要的是一种系统性创新，场景营造只是其中一个渠道。如果没有持续性的内容不断导入和更新，如果没有与消费者建立持续性的互动，场景营造带给客户的东西就是一时新鲜而已。

　　我始终认为，购物中心首先是做生意、卖东西，其次才是场景体验。所以我们愿意把自己看做一个大型“买手店”或者“生活方式类媒体”，为人们提供高品质的生活物品，做一个编辑、一个时尚博主在做的事情，从全世界挑选，让人们在这里能够自由地形成、强化、或调整自己的消费品味。

　　游蝶：首先我们还是要从“人的需求”出发考虑这个问题。同质化竞争带来的后果就是消费者的需求没有得到满足。在市场需求尚未达到饱和的情况下，大家都去围绕特定的一群人、或者特定的某种需求去做文章，我认为这是违背了我们做商业的初衷的。把不同的人群、人群的不同需求服务好，这才是我们做商业的本质。

　　很多项目一开始的研策定位分析做的非常好，但具体到经营的时候为了提升客流，经常做着做着就丢掉了自己的特色，我们希望自己出品的每一个项目都拥有一个独特的灵魂贯穿始终。

　　购物中心是一个在大规模和精准定位之间摆动平衡的生意，平衡点十分重要，毕竟实体商业首先是做地缘经济，要为周边区域服务，需要大规模、大流量，但绝对不能丢失了自己的独特性。如果说为了提高客流，流失了核心用户，那就得不偿失了。

　　铱星云商：业内其实很关注龙光已开业的几个商业项目，目前它们的经营情况如何？

　　游蝶：目前龙光商业有南宁龙光商业广场、深圳玖龙荟、深惠龙光商业广场三个已开业项目。

　　南宁龙光世纪是南宁的一个地标建筑，位于南宁最国际化的商务繁华区东盟商务区的核心区域，400米高度上的南宁龙光那莲豪华精选酒店已经在今年9月6号开业，这是全国范围内第8家豪华精选酒店。商业部分正在进行局部的升级改造，预计年底将会以全新的面貌呈现给大家。

　　深惠龙光商业广场的定位是“城市湖畔乐活中心”，背靠体量达500万㎡的惠州龙光城超级大盘。去年5月份开业以来，用紧密贴合客群需求的业态组合、丰富多样的社群活动、细致入微的场景与服务设计，连接起社区消费者的日常生活。开业一年来，已成为消费者生活重要时刻的记录者、见证者、陪伴者、甚至参与者。

　　铱星云商：深圳龙华龙光广场、光明龙光广场这两个项目现在进度如何？会有哪些创新体验带给消费者？

　　游蝶：深圳龙华龙光广场、光明龙光广场两个项目将分别于2020年年底陆续开业。

　　龙华龙光广场位于龙华区红山双地铁上盖项目，建面约10万㎡，依托龙光玖钻80万㎡城市综合体，融合约200m钻石立面写字楼、万丽酒店于一体，另有龙华艺术馆、龙华图书馆将文化艺术与商业地产对接，为城市新中产阶级、年轻家庭及商务精英打造一个“懂你的生活聚场”。

　　光明龙光广场位于光明新区观光站双地铁上盖项目，建面约10万㎡ ，是玖龙台75万㎡旗舰级城市综合体的商业部分，依托光明新区三大生态公园，以绿色生态为特点，以游乐体验为互动，引领全新的生活方式，打造深圳首个集生态、乐活、休闲为一体的都市乐活聚场。

　　这两个项目在定位上做足了差异化。龙华龙光广场联合全球顶尖设计团队，将其打造成双首层立体商业空间，融入四季花田等元素，拥有两个近1000平米的超大中庭，这就为更加丰富的情景导入提供了可能性。再比如，红山项目直到14楼都有商业，每层一个品牌，电梯直达，四周全部是通透的玻璃面，视野非常好，带给顾客的尊贵感很强。

　　光明龙光广场依托片区本地原著居民与大量高科技产业人群，打造全客层业态。在空间场景方面，光明龙光广场连接光明新区的两个市政公园，在这种“天然氧吧”的带动下，项目也将以公园的休闲体验感，为消费者带来不一样的视觉体验。

　　对优质商业资产的持续经营正成为“后地产时代”下一个风口，近两年国内一线房企都在积极转型抢先布局。

　　作为以地产、交通、金融为主业进行多元布局的龙光而言，也早已未雨绸缪，在2009年正式进入商业地产领域，形成以TOD商业综合体为主打的发展模式。2018年深惠龙光广场开业，标志着龙光商业开始进入到快速上升期，而未来两年龙华龙光广场、光明龙光广场的相继入市则预示着龙光商业即将全面爆发，未来可期！

　　本文由铱星云商新媒体原创，作者：王高翔，视频制作：许成明、彭自云，文章及视频版权归铱星云商所有。图片来源：龙光商业。

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